【风险提示】租房警惕“高租低转”“长收短付”陷阱

 

       如今,一些房屋中介的营利模式从过去促成租赁双方交易后一次性赚取房屋中介服务费,转变为从房东处租赁房屋后,再转租给租户赚取租金差价。在这种“中间商赚差价”的经营模式下,一旦中介违约,就造成房主、租户两方受损。
       近日,相关媒体经调查发现,“高租低转”“长收短付”等房屋租赁市场乱象,让不少房东和租户被“套路”成为受害者。律师提醒,市民租房时要看清合同条款,了解中介公司是否有转租权限,切勿被低租金迷惑。 

“高租低转”
租赁公司的“赔本”生意有猫腻 

       市民李先生反映称,前段时间,他与广西某房屋租赁管理有限公司签订一套公寓的租赁合同。约定租期一年,每月租金1508元,而一个月押金加9个月租金就可以算是一年的租金,李先生需要一次性付清这些费用。
       然而,李先生在与房东沟通过程中发现,房东与中介公司签订的租赁合同是两年,中介公司承诺帮寻租客,并按月付给房东租金1700元。蹊跷的是,中介公司在合同里承诺给房东的租金,要比李先生付的月租高很多。
       “租客付给中介公司的租金,低于中介公司承诺给房东的租金,这其中肯定有猫腻,中介公司不可能干赔本的买卖。”李先生分析认为,极有可能中介公司收取自己支付的全年房租后,却不按合约付给房东。房东收不到钱又找不到中介公司,他作为租客就会面临被赶出房子的两难境地。
       意识到这一租赁模式可能存在的风险后,李先生果断中断该中介服务交易,并致电相关媒体,提醒其他市民注意。
       事实上,李先生这种担忧和推测并不是突发奇想或空穴来风。南宁市法律援助中心一名工作人员表示,这种“高租低转”房屋租赁纠纷咨询并不是个案,求助者多数是租客。他们陈诉事件主要涉及租赁公司卷房租“跑路”,租客经济受损的同时,还要面临房东要求限期搬离的尴尬境地。 

套路升级
一公司涉嫌“跑路”超百人投诉 

       这种“高租低转”租赁市场乱象原本多数只是涉及三方交易,当警惕性高的消费者发现端倪中止与中介公司交易时,还有可能及时挽回损失。但在采访中,有市民反映遭遇了“高租低转”的另外一种套路。
       市民万先生说,今年8月,他与广西世基商业管理公司(以下简称“世基公司”)签订了一份长达两年的委托租房合约,对方承诺按月支付租金。不料,他只收到了一个月租金。他多次与该公司业务员交涉,但仍未拿到后续租金。待他实地找到世基公司办公地时,发现该公司已人去楼空,公司联系人也联系不上了。随后,他联系租客,发现租客已经交付了半年租金和押金,租客也成了受害者。
       万先生分析,他与世基公司签订了合同,但世基公司没有按往常惯例去直接找租客,而是委托一家正规二手房中介公司来帮寻找租客。看似所有程序都符合租赁规则,实际上是世基公司升级了“高租低转”手段,通过正规中介公司来转移租客的注意力。
       事后,万先生和租客都到当地派出所报了案,发现青秀万达东3栋1808室世基公司办公室大门紧闭,空无一人,地面贴有两张招租启事。随后,通过网上查询世基公司经营情况时发现,早在11月19日就已经有同样遭遇的超百名租客,按照租客提供的信息,市市场监管局工作人员表示,他们将该公司列为经营异常,租客要解决纠纷需要报警。 

纠纷频发
乱象扰乱市场秩序望加强治理 

       11月30日,广西消委会发布消费提示,提醒市民警惕出租房低价陷阱,谨慎选择长租公寓。据统计,今年以来,全区12315投诉举报系统接到涉及房屋出租服务的咨询、投诉及举报共311起。投诉主要集中在长租公寓,问题多为房屋出租公司大量租入房屋,再通过“高进低出、长收短付”(即以市场价租入房屋,稍低于市场价转租给消费者,一次性收取消费者1年~2年租金,但按月支付房主租金)方式出租散客,把提前多收的租金挪作他用,并因资金链断裂导致的运营困难无法继续履行合同,损害租客和房主两方权益。
       “高租低转”“长收短付”等房屋租赁市场乱象,让不少房东和租房被“套路”成为受害者。
       南宁某置业服务中介机构房屋评估员仇先生表示,在中介与房主签订的委托合同中,约定的月租金高于其将房屋转租出的月租金,这种“高租低转”的方式需要警惕。尤其是中介公司按月向房主交纳租金,却要求租户按一年或半年交纳租金,这种“长收短付”现象明显不符合常理。
       仇先生介绍,目前,租赁市场的运营模式,主要是通过线上线下发布房主的房源信息,租客寻找到房源后联系业务员,在经线下实地看房的方式,完成租赁交易。在正常租赁市场关系中,中介公司充当的是“桥梁”,促成房东与租客交易后,可获得一笔一次性的中介服务费。如果房东和租客出现违约,中介公司无需退还这笔中介服务费。而守法经营的房屋租赁中介公司除了要维持好客源,还要保证发布的房源真实有效,只有诚信交易才能让租赁企业具有竞争力立足市场。
       对于目前租赁市场出现的“高租低转”“长收短付”等乱象,仇先生认为,一方面会扰乱租赁市场秩序,另一方面会让消费者对租赁市场失去信任和信心,这对于正规经营的中介公司来说也是一种“打击”,“我们希望有关部门拿出有效措施,加强治理市场乱象”。 

收取保证金
明确约定违约责任 

       那么,如何避免掉入“高租低转”陷阱?
       广西南国雄鹰律师律师所张庆兴律师提醒市民,房东与任何一家房屋中介公司(托管公司)签订租赁合同,应将转租权利、转租条件、违约转租责任等加入条款,还可增加收取  中介公司押金等方式来保障自身权益。千万不可口头约定,不细看条文就签合同。如果房东签订的合同不允许中介公司转租,公司在没有转租权的情况下,未经房东同意就私自转租给租户,那么房主作为房屋产权人,有权收回自己的房屋。
       对于租客方,签订租赁合同时一定要仔细查看,如果发现房源是“转租”类型房屋,一定要弄清楚租赁企业是否有转租权利。如果租赁公司没有转租权利,租户还要继续与之履约,那么,一旦发生这种中介“跑路”情形,房东也是有权收回房子的。
       还有一种情形,租户明知房源不能转租,仍被远低于市场价的租金迷惑而私自签约,房主要求限期清退房屋的情况也是屡见不鲜。
       此外,张律师认为,目前租赁市场之所以难治理,与中介准入门槛低和人员复杂有一定关系。建议管理部门应当加强从业主体管理,可以通过行业协会进行指导和自律。对采取“高租低转”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业,需要加大监管力度,可尝试向租赁企业收取保证金,或者将房客的租金,采用购房资金一样的专用监管账户进行监管,防止租赁企业挪用。